Depositum: Regler for husleie og tilbakebetaling

Hva er depositum?

Et depositum er et pengebeløp som leietaker betaler som sikkerhet for utleier ved inngåelsen av en husleiekontrakt. Dersom leietaker ikke betaler husleie, eller påfører boligen skader utover normal slitasje, kan utleier kreve dekning fra depositumet.

Reglene for depositum er regulert i Husleieloven § 3-5. Loven gir leietaker et sterkt vern og stiller strenge krav til hvordan depositumet skal håndteres.

Regler for depositumskonto

Når utleier krever depositum, må pengene settes inn på en egen depositumskonto i leietakers navn. Dette er et ufravikelig krav i loven. Her er de viktigste reglene:

• Egen konto i leietakers navn — Depositumet skal stå på en særskilt konto i leietakers navn, adskilt fra utleiers øvrige midler.
• Utleier betaler opprettelsen — Det er utleier som skal betale kostnadene for å opprette depositumskontoen.
• Maks 6 måneders husleie — Depositumet kan ikke overstige summen av seks måneders husleie.
• Rentene tilhører leietaker — Renter som opptjenes på depositumskontoen tilhører leietaker.

Hjemmel: Husleieloven § 3-5, første til tredje ledd.

Utleier kan IKKE kreve

Loven setter klare grenser for hva utleier kan kreve i forbindelse med depositum. Mange leietakere er ikke klar over at følgende er ulovlig:

Dersom utleier bryter disse reglene, kan leietaker kreve at depositumet overføres til en korrekt konto. Leietaker kan også kontakte Husleietvistutvalget for bistand.

Tilbakebetaling av depositum

Når leieforholdet er over, har leietaker krav på å få depositumet tilbake. Tilbakebetalingen følger bestemte regler:

• Utleier har 1 måned — Etter at leieforholdet er avsluttet, har utleier én måned på å reise krav mot depositumet.
• Ingen krav = utbetaling — Hvis utleier ikke fremsetter krav innen fristen, kan leietaker be banken om å utbetale depositumet direkte.
• Dokumentasjonskrav — Utleier må dokumentere eventuelle krav skriftlig overfor banken.

Hjemmel: Husleieloven § 3-5, femte ledd.

Når utleier holder tilbake depositum

Utleier har i noen tilfeller rett til å holde tilbake hele eller deler av depositumet. Dette gjelder når:

• Ubetalt husleie — Dersom leietaker skylder husleie ved utflytting, kan utleier kreve dette dekket av depositumet.
• Skader utover normal slitasje — Skader som leietaker har påført boligen, og som går utover det som regnes som vanlig slitasje, kan trekkes fra.

Viktig: Utleier må dokumentere kravet. Det er ikke nok å påstå at det finnes skader — utleier må kunne vise hva skadene består i og hva utbedring koster. Bilder fra innflytting og utflytting er verdifulle bevis for begge parter.

Normal slitasje er slitasje som oppstår ved vanlig bruk over tid. Eksempler: små merker i gulv, litt falmet maling, slitasje på dørhåndtak. Utleier kan ikke kreve dekning for dette.

Leietaker kan bestride kravet. Dersom leietaker er uenig, kan begge parter bringe saken inn for Husleietvistutvalget.

Hva gjør du hvis utleier nekter å betale tilbake?

Dersom utleier nekter å frigi depositumet uten gyldig grunn, har du flere muligheter:

1. Kontakt banken direkte — Be banken om å utbetale depositumet. Banken varsler utleier, som får én måned. Reiser utleier ikke krav, utbetales pengene til deg.
2. Husleietvistutvalget (HTU) — HTU behandler tvister om husleie i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og flere kommuner. Behandlingen er gratis for leietaker. HTU kan fatte bindende vedtak. Les mer på htu.no.
3. Konfliktrådet — I kommuner uten HTU kan du bruke Konfliktrådet til å megle med utleier. Også dette er gratis.
4. Forliksrådet — Dersom megling ikke fører frem, kan du bringe saken inn for forliksrådet. Her påløper et gebyr, men det er langt billigere enn å gå til advokat.